首付不到百万，上车75平低密大两居洋房！性价比如何？

3月结束，小阳春微微冒头，新房和二手房成交数据之前跟大家分享了，可以戳这里查看。

总体看，北京的市场依旧处在“以价换量”的阶段。

说白了就是，跌倒位了，就有人买。

分区域来看，城六区二手房交易占全市的比重下滑6个百分点；副中心及多点地区交易规模同期上升4个百分点；生态涵养区比重上升约2个百分点。

降价幅度较大的通州、房山、顺义和远郊区成交占比明显增加。

通州市场一直很冷，人口占全市8.2%的通州，二手房成交量只占全市的6.7%左右。

但是通州限购政策调整后，二手房成交占比提升到全市的8.5%以上。

资格放松了，价格到位了，城市界面越来越好，通州的性价比也出来了。

最近获悉，通州又一刚需项目上新，据了解首付不到百万就能拿下一套南北通透的75平左右大两居！还是低密洋房！

具体性价比如何？这篇给大家好好扒一扒。

No.1

通州上新，非临铁涨价2000/平

2023年10月18日北京土拍中，山西建投拿下的宋庄的6023/6028地块，山西建投拿地后与当初一起竞拍的厦门国贸合作。

由国贸操盘，案名建投国贸瑨上，目前已经拿到预售证，本月预计将开盘！

项目就在已经卖的差不多的金地壹街区的西侧，附近暂无地铁，最近的地铁6号线东夏园站直达班车，大概需要十几分钟。

据说未来有地铁规划：通州最长的环形地铁M102线将在宋庄设地铁站。

项目规划两个地块，由15栋4-8层的洋房组成，一共542套房。

北地块较为方正，共9栋4-8层的小洋房，容积率1.8，楼栋排布也比较整齐，

南地块也是4-8层的洋房，容积率1.6，但是楼间距却要更紧凑一点。

从效果图上看，大部分楼栋是南北朝向，小部分东西排布的是刚需小户型。

建投国贸瑨上指导价4.7万/㎡，金地壹街区指导价为4.5万/㎡，指导价涨了2000元/㎡。

实际金地壹街区最终成交价格在4.4万/㎡左右，国贸瑨上据了解首期开盘也有折扣，预计会在4.5左右，不同面积段，不同房源折扣不一样。

这样算下来的话，国贸瑨上的总价大概在300万-650万之间，最低首付甚至不到100万。62平左右的东西向户型首付更低。

No.2

改善户型为主，有小户型

项目主力户型为75-139㎡二居-四居，得房率在84%左右，精装交付，据说还有62平东西向小户型，预计总价200万+。

75平两居，南北通透，南向两面宽。要注意北卧其实面积不大，加上卫生间为暗卫，多多少少动线并不流畅。

98平三居，三面宽朝南，南北通透。

南向独立主卧套房，餐客厅一体化设计，双卫生间明卫，除了稍微有点面积浪费，其他无问题。

112平三居，和98平的户型设计差不多，只是面积上大了些。

139平四居，非常传统的大户型设计，动静分区。

主卧套房南北通透，两个次卧动线流畅，书房还可以单独再做一间卧室。有独立的家政间。

单就户型，对比这段时间开盘的其他项目，难免令人感慨，通州还是“太严”了，连个阳台都不给……

最后，项目交付标准还不错，所有户型都配备了中央空调，五金洁具是高仪、科勒、九牧等一线品牌。

No.3

配套尚可，没有地铁

地块附近规划的是个小的生活组团，不仅新增住宅项目，也将会有配建幼儿园、小学、商业，社区服务等。

加上项目所在的宋庄明确“世界级艺术创意小镇”的形象，周边像是比较知名的宋庄美术馆、树美术馆、1503艺术园区，北塘艺术区、东地艺术区等等均已落位……

商业方面，宋庄小堡印象街改造项目已于近日开工，由国企首开操刀，建成后将更名为蜂糖艺术街区，项目总建设规模 10.34 万㎡。规划了美术馆、音乐厅、酒店、精品超市、艺术书店等业态。

此外，山姆会员店计划落地宋庄富豪组团，投资约6亿元，预计2027年开业，这是山姆会员店在通州区的首店，也是北京正式确定的第六家山姆会员店。

附近暂无地铁，唯一可以指望的就是规划的地铁M102号线，目前也没什么消息。

总体上看，宋庄一直不是通州发展的重点区域，即便翻开通州的规划蓝图，宋庄在规划中定位为也只是副中心打造的三个特色小镇之一。就产业动能上看，创造力有限。

不过如果在通州本地通勤，这里距离运河商务区和政府行政办公区都很近，确实是个性价比之选！

现阶段没有地铁，未来即便有规划M102地铁线，但是距离本项目依旧很远。

项目附近还有大片空地，未来发展空间大，城市界面无疑会非常新，非常现代，只是何时成型未知。金地北京壹街区应该今年会交付，但是目前那片总体还是人烟较少。

国贸瑨上更适合本地客户，毕竟通勤上确实是短板，而且竞品项目金地壹街区也都在卖。

可以多对比看看，新项目产品上更好些，老项目还有价格优势。

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